旅游地產(chǎn)由于能獲得很多地方政府補(bǔ)貼而易于控制成本，甚至有時補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策利好時，旅游地產(chǎn)項目的拿地成本接近“零”。
你可能很難想象，2013年“首富”、萬達(dá)集團(tuán)（下稱“萬達(dá)”）董事長王健林需要“租房”住。
“王總每天早上7點整準(zhǔn)時出現(xiàn)在辦公室，是全公司到得最早的。很多批文在早上8點前他就簽字了，而員工正常的上班時間是8點半。別看萬達(dá)開發(fā)這么多房地產(chǎn)項目，王總其實自己是在辦公室附近租房住的。”一位接近人士如是說。
“租房”住的王健林對各類地產(chǎn)開發(fā)卻非常大手筆，繼在全國開發(fā)了80多個萬達(dá)廣場后，其將投資目光瞄準(zhǔn)旅游地產(chǎn)。昨晚，王健林現(xiàn)身南寧，宣布將投資240億元建設(shè)桂林萬達(dá)城，這是萬達(dá)繼哈爾濱和南昌萬達(dá)文化旅游城之后又一萬達(dá)城項目。
王健林在接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪時透露，未來純住宅房地產(chǎn)會收窄，集合商業(yè)地產(chǎn)和文化旅游的綜合項目是今后萬達(dá)發(fā)展重點，到2020年，文化旅游收入將達(dá)800億元，文化旅游、零售和商業(yè)地產(chǎn)等收入占比要占到總體收入50%以上，而房地產(chǎn)收入占比要降到50%以下。
地產(chǎn)模式：商業(yè)+文旅
從昨天早上6點開始，王健林就啟動了其桂林萬達(dá)城項目計劃的一天，出現(xiàn)在記者面前時已是晚上7點半，但其依舊精神抖擻。
王健林這次的南寧之行為的是宣布其以240億元投建桂林萬達(dá)城，該項目將于2014年開工，2017年建成開業(yè)，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)和旅游文化產(chǎn)業(yè)，其中業(yè)態(tài)包括了購物中心、主題公園、度假酒店、溜冰場、舞臺秀等。
“現(xiàn)在萬達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)包括了電影院線、影視制作、文化旅游項目等，萬達(dá)城等商業(yè)+旅游文化項目也在其中。這是未來重點，我研究了中國不少旅游項目運(yùn)作，認(rèn)為收益結(jié)構(gòu)都太單一。所以我要做創(chuàng)新，要結(jié)合商業(yè)和文旅一起做，比如萬達(dá)城項目內(nèi)會由商業(yè)板塊人員做招商，由文旅人員專門做旅游規(guī)劃。以項目內(nèi)的演出、主題公園、酒店、電影、購物等獲得多元化收益。”王健林說。
不過這個商業(yè)+旅游地產(chǎn)模式并不如想象中容易，王健林坦言在創(chuàng)新過程中挑戰(zhàn)不斷，首先是商業(yè)和文旅板塊的融合。“在萬達(dá)內(nèi)部，商業(yè)和文旅是兩條線，要如何具體分工合作，一定要探究。比如我們暫時以委托管理模式由商業(yè)板塊招商。其他的細(xì)節(jié)合作還在研究中。萬達(dá)所有日常管理都是精細(xì)化、流程化的，非常細(xì)節(jié)。”
另一項讓王健林始料不及的是繁瑣。“明年武漢一臺大型演出秀要開演，為這個項目，我來回跑了20多次。實在太繁瑣，改了又改，我甚至一度想放棄了，但這必須克服，文化旅游才有發(fā)展。”
王健林的長線算盤
“現(xiàn)在回想起來，最難忘的事情，是我1992年去貸款，跑了50多次，也沒有拿到，別人可能認(rèn)為我騙貸款，我當(dāng)時就下決心，今后一定要爭口氣，并未來給中小民營企業(yè)解決融資問題。”但對如今的王健林而言，資金可能只是一連串?dāng)?shù)據(jù)和業(yè)績目標(biāo)。
打定了向商業(yè)+文化旅游轉(zhuǎn)型的方向，王健林給自己定下了目標(biāo)—到2020年，萬達(dá)整體收入要達(dá)6000億元，其中零售、商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游等要占比50%以上，而文化旅游要達(dá)800億元收入，房地產(chǎn)收入占比則減少到50%以下。
為了打通文化旅游產(chǎn)業(yè)鏈，萬達(dá)近期頻頻收購酒店、旅行社等。有接近人士透露，萬達(dá)在旅游文化發(fā)展的人力上也下了功夫，特意招聘不少外籍員工從事主題公園設(shè)計、旅游規(guī)劃等，頗有意思的是，王健林不會為這些“外腦”配翻譯，因為要進(jìn)入萬達(dá)，這些“外腦”必須會說流利的中文，且中外籍員工同工同酬。
“有人會說我投入太大，但我們內(nèi)部有一模式化軟件，比如一小時可送多少客源，再乘以保險（放心保）系數(shù)，有預(yù)算，還有預(yù)備費(fèi)等，確保不能超過預(yù)算加預(yù)備費(fèi)。有時一項幾億元投資項目回報要高于千萬元投資項目。”王健林說。
克爾瑞旅游地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理胡曉鶯分析，萬達(dá)看的是長遠(yuǎn)收益，隨著樓市政策變化和走低，更多業(yè)者轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)由于能獲得很多地方政府補(bǔ)貼而易于控制成本，甚至有時補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策利好時，旅游地產(chǎn)項目的拿地成本接近“零”。
“桂林就是典型，其正大量招攬萬達(dá)這類大佬投資，相信給予很多優(yōu)惠政策。而獲得旅游用地后，萬達(dá)能利用自身招商優(yōu)勢結(jié)合開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)與文旅項目，形成自家可復(fù)制而對手難復(fù)制的優(yōu)勢，最重要的是，通過旅游地產(chǎn)項目，最終拉動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)、旅游、零售、酒店、娛樂等諸多產(chǎn)業(yè)消費(fèi)，這是地方政府也是萬達(dá)最終要達(dá)到的目的。”胡曉鶯認(rèn)為。
